יום שבת, 12 בספטמבר 2015

סגרגציה עירונית ונקודת המפנה בשכונה

אנשים אוהבים לגור בקרב הדומים להם. זוהי ההנחה הרווחת ביותר ביחס לתכנון שכונות מגורים. בין אם הדמיון הוא על רקע מעמדי, תרבותי, דתי, אין זה ממש משנה. כשאנו הולכים ברחוב אנחנו מעדיפים לראות אנשים שנראים כמונו. יש שיאמרו שזהו הקושי הגדול במגורים בירושלים. שהרי כל הקבוצות בעיר הם קבוצות מיעוט וכשאנו הירושלמים הולכים ברחוב, בערך שני שליש מהאנשים שנראה יהיו מקבוצת אוכלוסייה שונה.
פעם, כשעוד היה מקובל להחזיק בעמדות גזעניות, הרעיון של סגרגציה מרחבית היה מתבקש. מסיבות אחרות (אני מקוה) גם המדיניות הרשמית של עיריית ירושלים היא לא לערבב בין השכונות. כך למשל, מי שהגיע לעמוד האחרון במצגת עיקרי המדיניות העירונית יוכל לקרוא תחת הסעיף "ערבות הדדית" שדרושה "התחשבות הדדית בין המגזרים החיים בעיר" ומכאן, כאילו שזה היינו הך, "פיתוח לכל מגזר בשכונתו". כלומר, מדיניות ההפרדה היא ההתחשבות. מהן ההצדקות שאנחנו מוצאים למדיניות כזו היום?
(בתמונה: סגרגציה מרחבית של דובני גומי, אילוסטרציה)

הרצון לחיות בקרב הדומים לנו הוא קריטריון מרכזי בבחירת שכונת המגורים. בואו נעשה ניסוי מחשבתי קצר.. דמיינו את קבוצת האוכלוסייה השונה מכם.. האם הייתם מוכנים לגור בשכונה ש-10% מתושביה נמנים עם קבוצה זו?  מה בנוגע ל-20%? ו-30%? באיזה שלב לא תסכימו לגור בשכונה, תאספו את הפקלאות שלכם ותעזבו?


ניסוי דומה ערך אוסקר כהן בסוף שנות החמישים כשבדק את הסכמתם של הורים לבנים לשליחת ילדיהם למוסדות חינוך שבהם שיעור מסוים של שחורים. ככל שהעלה את אחוז השחורים בניסוי המחשבתי, ראה כהן שיותר ויותר הורים מעידים על כך שיוציאו את ילדיהם מבית הספר (ברור, לא?!). אלא שכשנשאלו ההורים על מצב שבו שיעור השחורים גבוה מ-50%, שיעור ההורים הלבנים שהסכימו שילדיהם ילמדו בבית הספר צנח לשיעורים נמוכים מאד. כהן, הניח ששיעור כזה של שחורים מהווה נקודת מפנה באפשרות לאינטגרציה במערכת החינוך. חוקרים נוספים ערכו ניסוי כזה ברמת השכונה והגיעו למסקנה שנקודת המפנה מתרחשת בשיעור נמוך יותר מ-50%, למעשה, לטענתם, כשהמהגרים החדשים בשכונה מגיעים לשיעור של 25%-30% תתרחש נקודת המפנה. 
פרופ' מורטון גרודזינס (בתמונה) שנחשב למי שהגה את המושג Tipping Point, טען שנקודת המפנה היא גבול הסובלנות השכונתית ממגורים מעורבים. הוא לא הגדיר מהי הסובלנות השכונתית ומהו גבולה אבל מי שניסה להשתכנע עד כה שלנקודת המפנה אין אלמנטים גזעניים בוודאי התאכזב.

מזל שיש כלכלנים בעולם! כלכלנים תמיד יודעים לקחת סיטואציות קשות ולהפוך אותן לפשוטות וגם לקחת סיטואציות ערכיות או בלתי ערכיות ולהפוך אותן לרציונליות. ובכן, כלכלנים רבים החלו לחקור בתחילת שנות השבעים את נקודת המפנה בשכונות ולהסביר את התופעה בכלים שלהם. המודל הכלכלי של נקודת המפנה, הוא פשוט למדי. הוא מבוסס על ההנחה שהמהגרים החדשים גורמים לירידת מחירי הדירות בשכונה ושבעלי הדירות מעוניינים למקסם את ערך הדירה בטווח הארוך. מכאן, כשנכנסים מהגרים בהתחלה אין זה משפיע על מחירי הדירות בטווח הזמן הארוך מכיוון ש"אופי" השכונה ו"זהותה" לא השתנה. אולם, כשנכנסים מהגרים נוספים, ואופי השכונה מתחיל להשתנות וברגע נתון אחד ברור מה יהיה אופיה העתידי, כל בעל דירה רציונלי יבחר למכור את דירתו כמה שיותר מהר, שכן, ככל שהוא ישמור על הנכס, כך ירד מחירו (זה לא שהוא גזען ולא רוצה לגור ליד שחורים, הוא פשוט אוהב כסף). מכיוון שישנו זיהוי קולקטיבי של השינוי באופי השכונה, ברגע נתון אחד כולם ימכרו את הדירות שלהם, דבר היוריד את מחירי השוק יותר ויהווה קרקע לכניסה מאסיבית יותר של המהגרים. זוהי נקודת המפנה. שימו לב איך הם הצליחו לנקות את התיאוריה מעמדות וערכים כאילו שהדבר היחיד החשוב בעולם הוא למקסם את ערך הדירות. 
די מעניין לבחון האם התיאוריה הזו עובדת גם בשכונות שהדיירים הם שוכרים ולא בעלים, ראיתי על זה מאמר מעניין אבל לא הספקתי להתעמק בו. אולי אעשה עם זה משהו בהמשך. 
עכשיו, לכאורה, התיאוריה עובדת כמעט בכל מקום. לא אכנס כרגע להנחות הסמויות ולסיבות שקשה לי מאד עם כלכלנים שחוקרים כאלו דברים, רק בעיה אחת נשארה: התיאוריה לא עובדת במקרה החרדי.

בירושלים, כניסה של חרדים לשכונה אינה מורידה את מחירי הדירות. למעשה, במקומות שנכנסים יותר חרדים, המחירים עולים (מבטיח להרחיב על זה עם נתונים בפוסט המשך) אבל בינתיים, זה מפיל את ההנחה המרכזית שהתיאוריה של נקודת המפנה הכלכלית נשענת עליה. אם אני, כבעל דירה שיודע שבטווח הארוך המחירים דווקא יעלו ככל שיכנסו יותר חרדים, הדבר הכי רציונלי מבחינתי יהיה לשמור על הנכס, לחכות שכולם ימכרו ואז למכור במחיר הגבוה ביותר. אם כולם יחשבו כמוני אף אחד לא ימכור את נכסיו והשכונה לא תשתנה.

אולי ניתן להסיק מכך שנקודת המפנה לא תתרחש בקרית יובל, אלא שישנם תקדימים בשכונות אחרות בירושלים. אולי יש צורך לחזור להסברים הסוציולוגיים שנשענים על מושגים אמורפיים (ובעייתיים מאד בעיני) של "גבול סובלנות" ו"סף הכלה". אני מתכוון לטעון, שהשכונה היא ישות שמתרחשת בעיקר במימד הציבורי ולא בהחלטות פרטיות של בעלי נכסים. אני חושב שהזהות של השכונה לא נקבעת רק מהמגמות הדמוגרפיות שלה אלא מהדברים שמגדירים את המשותף במרחב הציבורי. הדברים האלו הם המוסדות החברתיים בשכונה – מוסדות החינוך, הדת, התרבות, הגינה הקהילתית, גן המשחקים, המכולת השכונתית וכדו'. בהמשך אנסה להבין מה תפקידם של אלו ביצירת נקודת המפנה.
מקווה שלא עייפתי אף אחד יותר מדי,
שנה טובה 

10 תגובות:

  1. מעניין מאוד.
    יכול להיות שהערך של הדירה בנקודת המפנה יהיה שונה עבור אוכלוסיות שונות. כך למשל חילוני באזור מתחרד שכבר לא יוכל להינות ממגרש הגולף מכוון שבנו עליו מקווה טהרה.
    אמנם התועלת שלו מהשכונה ירדה, אך הוא יודע שלאדם חרדי התועלת היא גדולה יותר, הצעד הרציונאלי של החילוני יהיה המשך בעלות על הנכס תוך השכרתו ושכירות של דירה חלופית בשכונה עם מגרש גולף.
    כך שיכול להיות בעצם שמבחינה אובייקטיבית הנכס יהיה שווה יותר אך התועלת של חילוני ממגורים בפועל בשכונה מתחרדת - תרד.

    השבמחק
    תשובות
    1. לירן, מה שאתה כותב, מאד חשוב. הפרדת את התועלת הכוללת (שיש לה גם משתנים שאינם כלכליים גרידא) מהתועלת הכלכלית. בגדול אני מסכים מאד. הסיפור הזה של בעלות ושכירות ממרכב את המודל הפשוט של הטיפינג פוינט הכלכלי. אני לא יודע איך לתקוף את זה עדיין אבל אני אקדיש לזה מחשבה. חוץ מזה, אני עוד יותר מסכים שהפעילויות הציבוריות בשכונה (גולף לעומת כולל) משחקות תפקיד מרכזי בהתחרדות. אני חושב שהרבה מבינים את זה (לרבות מקבלי ההחלטות בעירייה) ומנסים להתמודד עם זה אבל דווקא במחקר לא מצאתי לפעילויות האלו (כאסטרטגיה להתפרסות עירונית) הרבה איזכורים. זה יהיה הכיוון המרכזי שלי בתזה. תודה.

      מחק
  2. בהחלט מעניין מאוד. איך אתה מסביר את היכולת הכלכלית של חרדים לקנות דירות? מדובר באוכלוסיה חלשה מבחינה כלכלית, אם התחרדות שכונה לא מורידה את המחירים, איך הם יכולים להרשות את זה לעצמם? אני חושב שזה תופס גם על השכרה אם המחירים נשארים גבוהים, אבל בטח שעל קניה.

    נ.ב. באופן כללי נראה לי אתגר משעשע להכניס חרדים למודל רציונאליות.

    השבמחק
    תשובות
    1. גלעד, רבים וטובים ממני לא מצאו הסברים מניחי דעת ליכולת של החרדים לקנות דירות. מהמעט שאני מכיר, פשוט יש להם ערך גדול יותר לבעלות מאשר לאוכלוסיית אחרות. נהוג לומר שזוג חרדי מתחתן עם דירה, כלומר, זה חלק מהשידוך. למעשה יש תמחיר לתלמידי ישיבה בעת שידוך, תלמידים טובים יותר מקבלים דירה שווה יותר. זה חלק מהתמריצים להיות תלמיד חכם. יחד עם זאת, לאחרונה שמעתי שגם היכולת הזאת נשחקת עבורם ככל שמחירי הדיור עולים ומצבם הכלכלי אינו משתפר. זאת נהיית בעייה הולכת וגדלה גם עבור חרדים.
      אני מניח שזה לא יפתיע אותך שכבר ניסו להכניס חרדים למודל רציונאליות, בטח אפשר ללמוד מחלק מהמקרים האלו משהו אבל ברמת העיקרון אתה יכול לתאר לך שזה לא כוס התה שלי.

      מחק
  3. האם אפשר להכליל לגבי המחירים במקומות שנכנסים חרדים? ולגבי הטווח הארוך מהטווח הקרוב?
    הכוונה שאולי התחדשות של אזורים באוכלוסייה חרדית, בדיוק כמו במגזר הלא-חרדי, יכולה להיות על ידי אוכלוסייה במעמד גבוה (נווה צדק) או בינוני (גוננים), והמחירים בהתאם.
    חוץ מזה, יכול להיות שהמחירים מתנהגים אחרת בטווח הקצר ובטווח הארוך? כלומר שאולי אחרי שעתיד השכונה כבר ברור לגמרי מגיעים המאחרים לבוא - והם כבר מוכנים לשלם פחות מהאידאולוגים המקדימים (שאולי היו אפילו מגובים בסיוע ממוּסד כלשהו)? וגם אם זו לא המציאות המדוייקת - אולי זה בערך התסריט שמציירים לעצמם תושבי השכונה - עכשיו המחירים עולים אבל אח"כ הם יצנחו (האם זה לא מה שקרה ברמות אשכול).
    יש גם את הסיכון - ברגע שאין ודאות לגבי העתיד, כל אופי ההשקעה משתנה. מישהו שחשב על הדירה שלו בתור נכס ללא סיכון, פתאום מרגיש שזה לא בדיוק כך.
    יישר כח! שנה טובה!

    השבמחק
    תשובות
    1. יאיר, תודה רבה. אנסה לענות על חלק משאלותיך. האם אפשר להכליל לגבי עלייה במחירים במקומות שנכנסים חרדים? איני בטוח. הבטחתי להביא נתונים בנושא ואעשה זאת שוב כאן. מעבר לכך, לדעתי יש גם היגיון מסוים בתופעה הזו שכן בהנחה שהחרדים מעדיפים היבדלות, היצע המגורים שלהם מאד נמוך. בסביבת ירושלים קיימות השכונות הותיקות הצפופות, השכונות החרדיות החדשות, מודיעין עילית, ביתר עילית, בית שמש. ההיצע של לא חרדים גדול הרבה יותר. מכיוון שהמחיר הוא פונקציה של היצע וביקוש, זה רק הגיוני שהמחירים אצל חרדים יהיו גבוהים יותר, רוצה לומר, כשמקום נהיה יותר חרדי, המחירים בו עולים.
      לגבי הטווח הקצר והטווח הארוך, המקום היחיד שראיתי שמישהו בנק את זה היה בעבודתן של נורית אלפסי, שלומית פלינט ובננסון שם הם בדקו את אזור זנגוויל ומצאו שהדירות הראשונות נרכשו במחירים גבוהים ממחיר השוק (בסיוע ממוסד, כמו שאמרת), הדירות הבאות נמכרו במחירים נמוכים ממחיר השוק (השאלה המעניינת היא למה, זה בוודאי לא רציונאלי במובן הטהור) והדירות הבאות נמכרו במחיר גבוה יותר ממחיר השוק ואף גבוה יותר מהמחיר של הדירות הראשונות. כלומר, כשהקהילה מתבססת, הביקוש עולה, ההיצע נמוך, המחירים גבוהים. כך אני מבין את זה.
      לגבי רמת אשכול, אני לא יודע, אבדוק את זה.
      אני חושב שבשיח ההתחרדות ישנם הרבה דברים שאינם רציונליים, למעשה מדובר בשיח היסטרי לגמרי. אני חושב שהתסריט שיש לאנשים בראש בהחלט מנוגד למה שניסיתי להציג וזה כנראה משפיע עליהם בהחלטותיהם. זה מתקשר גם לודאות ולאופי ההשקעה בחוסר ודאות. לתחושתי, בשיח הכללי, כשמצביעים על שכונה שמתחרדת התפיסה היא שהיא תהיה בסופו של דבר חרדית. כלומר, זה ודאי. אולי במקומות שיש מאבק על "צביון השכונה" הודאות דווקא קטנה וטורפת את הכלים.

      מחק
  4. היי יועד!
    קודם כל, מברוכ ושנה טובה ויישר כוח ועוד כל מיני ברכות לדרך צלחה... :)
    שנית, לענייננו - לדעתי צריך לדבר בכלליות על המצב שאתה מתאר ועומד לחקור: מה קורה בעולם ומשם להתמקד בירושלים ומה קורה שם והאם הוא נמצא בהלימה בהשוואה לממוצע ולנורמה בעולם, בכל מיני אספקטים.
    שלישית - לדעתי צריך להפריד בין ראייה כלכלית טהורה לבין ראייה סוציולוגית ורק אז לשלב בין התיאוריות, רוצה לומר: החלטות פיננסיות הן בעיקר מונעות משיקולים קרים ופחות מרגש, בעוד שהחלטות סוציו-דמוגרפיות מונועת משלל סיבות, חלקן "גזעניות" מובהקות יותר (קסנופוביה) ומובהקות פחות (NIMBY) וחלקן "אנושיות" יותר (רצון לניוד מעמדי, משפרי דיור קלאסיים וכד').
    רביעית - וכאן לדעתי קיימת סוגיה מרתקת וקשה לפענוח - האם זהו מקרה קלאסי של "ביצה ותרנגולת"? מה כאן קודם למה - ההתחרדות או העזיבה של החילונים.
    מקווה שלא עייפתי... ;)

    השבמחק
    תשובות
    1. הי אנונימי, שנה טובה.
      ברמה התיאורטית אני מסכים שצריך לדבר בכלליות ואף להשתמש בתיאוריות ומושגים שרלוונטיים לתהליכים דומים. העניין הוא שהחברה החרדית, מתנהגת שונה מאד מאוכלוסיות אחרות. לדוגמא: בעוד שרוב קבוצות המיעוט או לפחות חלקים בתוכן נוטות לאינטגרציה מסוימת, ההיבדלות היא ערך עבור חרדים. יש לזה השפעה על הרבה דברים למשל על היצע המגורים הרלוונטי עבורם ומכאן גם על העלאת מחירי הדירות עם כניסתם לשכונות שאינן חרדיות.
      לגבי ההפרדה בין הראייה הכלכלית הטהורה לראייה הסוציולוגית, אני מאד מסכים, אנסה לשרטט את ההבדלים בצורה חדה יותר בפוסטים הבאים.
      שאלה חשובה, היום כתבה לי מישהי שקרית יובל עוברת תהליכי התחרדות במקביל לתהליכי חילון. זו אמירה גאונית בעיני כי הנטייה הראשונה היא לחשוב שאחד מהתהליכים האלו יכריע את השני, אבל מעניין לחשוב על מצב שהשכונה תהיה גם חרדית יותר וגם חילונית יותר (במובן האופטימי שיכול לשמש דוגמה לירושלים כולה ואפילו לישראל). כשדיברתי עם תושבת קרית יובל לפני כשבועיים היא אמרה שההבדל בין השכונות האחרות שהתחרדו לבין קרית יובל הוא שקרית יובל היא עדיין אטרקטיבית עבור חילונים, אולי יותר מתמיד. מכאן, אתפתה להגיד שהחילונים בורחים (אם בכלל) רק אחרי שהחרדים מגיעים, אבל.. דווקא במחקרים על דפוסי ההתפרסות של האוכלוסייה בירושלים נטען בדרך כלל הפוך. עוד שאלה פתוחה..

      מחק
  5. הי יועד,

    אני מציע עוד ניסוי מחשבתי: מצב שבו ערבים מתחילים לגור בקרית יובל. לדעתי, בשלב מסויים היהודים יתאחדו. אני רואה את זה בירושלים כיום כאשר כולם, כולל העירייה, מדברים על המגזר ה'כללי' או ה'ציוני'. שמים את החילונים והדתיים הלאומיים יחד באותו אינטרס כאשר במקומות אחרים בארץ המאבק העיקרי הוא נגד כניסת דתיים לאומיים לשכונות חילוניות. כאן אף אחד לא מדבר על זה.

    כלומר, סף ההכלה הוא יחסי למידת האיום הנתפס.

    תודה על השיתוף!

    אהרן גפן

    השבמחק
  6. אהרן, צודק! אני מסכים שסף ההכלה הוא יחסי למידת האיום הנתפס. לפחות בקרית יובל (אולי בשכונות היהודיות במזרח העיר זה אחרת), אני חושב ש"האיום" מהחרדים גדול מהאיום של הערבים. למעשה, ישנה הגירה של ערבים לקרית יובל. ניתן לראות אותם גם במרחב הציבורי, למשל, במרכז המסחרי. רובם רופאים או מתמחים בהדסה וגרים שם מתוך נוחות. מיותר להגיד שאלו בעיקר ערביי ישראל, בדרך כלל מהצפון שעבורם המגורים במערב העיר טבעיים יותר מהמגורים במזרחה. יחד עם זאת, אלו אינם מהווים איום, אורח החיים שלהם דומה מאד לחילונים בשכונה, והם מעוניינים במידה כזאת או אחרת, להיטמע בשכונה. בהקשר הזה, אציין שגם בתוך קטגוריות האחר האלו (חרדים וערבים) ישנן תתי קבוצות שיתקבלו כמאיימות ואחרות דווקא לא. זה בטח קשור להרבה דברים אבל בעיקר, אני חושב, למצבם החברתי-כלכלי. ככלל, בקרית יובל, איני חושב שמישהו חושד בערבים שהגיעו שהם "משתלטים" על השכונה, כפי שחושדים בחרדים.
    תודה, וגמר חתימה טובה

    השבמחק